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DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION

Entériné dans le cadre de la loi de finances 2015, le dispositif Pinel succède à la loi Duflot. Ce dispositif vise à encourager davantage l’investissement locatif en permettant notamment une durée d’engagement plus souple. Point sur les nouvelles dispositions et sur les conditions d’éligibilité.

 

 

Le dispositif Pinel offre la possibilité aux investisseurs de s’engager à louer pour 6 ou 9 ans, avec faculté de proroger l'engagement de location initial jusqu'à 12 ans au maximum. Les avantages fiscaux varient ainsi en fonction de cette durée d’engagement :

- Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12% du montant de l’investissement
- Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt s’élève à 18% du montant de l’investissement

A l’issue de cette période, il est possible d'allonger l’engagement initial. Si engagement de location initial est de 6 ans :

- prolongation pour une 1ère période de 3 ans pour une réduction d’impôts de 6%,
- et renouvelable pour une seconde et dernière période de 3 ans pour une réduction d’impôts de 3%

Si engagement de location initial est de 9 ans : prolongation pour une seule période de 3 ans, pour une réduction d’impôts de 3%. Soit au maximum 21 % pour 12 ans de location.

Comme auparavant, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an pour 1 ou 2 logements maximum (sous réserve d'un décret à paraître devant fixer un plafond par m² de surface habitable).  

 

LOUER À SES ASCENDANTS OU DESCENDANTS EN DÉFISCALISANT

 

Contrairement au dispositif Duflot, le dispositif Pinel permet à l’acquéreur de louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants et ce, sans perdre l’avantage fiscal. Pour cela, le locataire doit toutefois respecter les conditions fixées par le dispositif Pinel :

- Il doit être rattaché à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire

- Il ne doit pas dépasser les plafonds de ressources imposés Plafonds de ressources du locataire :

 

Cette possibilité de louer à ses ascendants ou descendants n’est applicable que pour les investissements réalisés à partir du 1erjanvier 2015, contrairement au reste du dispositif qui s'applique rétroactivement au 1er septembre 2014.  

 

QUEL AVANTAGE FISCAL POUR LES SCPI ?

Pour les investissements réalisés par le biais de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les avantage fiscaux sont désormais similaires à ceux en vigueur pour les particuliers.

 

QUELLES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ ?

Pour qu’un logement soit éligible au dispositif Pinel, plusieurs conditions doivent être réunies :

- Il doit être en état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf mais n’ayant jamais été occupé.

- Il doit respecter les critères d’efficacité énergétique en vigueur (norme RT 2012).

- Pour un logement en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de signature de l'acte d'acquisition.

 

Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

1. La localisation Le logement ouvrant droit au dispositif Pinel doit se situer dans les zones suivantes (nouveau zonage depuis le 1er octobre 2014) :

Zone A bis : regroupe Paris et certaines communes de la région Île-de-France
Zone A : réunit des communes d’Île de France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière Suisse
Zone B1 : correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants
Zone B2 : concerne certaines communes de plus de 50 000 habitants ayant obtenu l’agrément préfectoral.

2. Le loyer Dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers pratiqués doivent respecter un plafond mensuel, variant selon la zone géographique et la surface du logement :

Zone A bis : 16,82 €/m2 Zone A : 12,49 €/m2
Zone B1 : 10,06 €/m2
Zone B2 : 8,74 €/m2

À cela, il convient alors d'appliquer un coefficient multiplicateur, calculé en fonction de la surface du logement :  (Plafond x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable). Ce coefficient ne peut excéder 1,2.